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Baufinanzierung und Zinsen: Entwicklung und Abhängigkeiten in Berlin, Brandenburg und deutschlandweit

AMIS

September 2019: Wir haben seit mehr als 5 Jahren eine historische Niedrigzinsphase für Kredite und Darlehen aller Art.

Des einen Leid (Sparer) ist seit geraumer Zeit und derzeit weiterhin des anderen Freud (Kreditnehmern im Allgemeinen und Finanzierer von Immobilien hier im Besonderen).

Sie möchten Genaueres über das brisante Thema „Baufinanzierung und Zinsen“ erfahren? Hier finden Sie einen langfristigen Zinschart der Hypothekendarlehen:


Diese traumhafte Situation für:

  • den Kauf und Finanzierung einer Immobilie
  • den Neubau
  • die Modernisierung bzw. Sanierung von Bestandsimmobilien
  • die Anschlussfinanzierung bei Ihrer bisherigen Bank
  • Umschuldung zu einer anderen Bank
  • Forward-Darlehen

wird wohl noch eine Weile anhalten. D.h. die Zinsentwicklung wird vermutlich vorläufig weiterhin seitwärts tendieren.

Das betrifft auch die Konditionen, oder Bauzinsen für Ihre Finanzierung - sichern Sie sich jetzt langfristig die überaus günstigen Zinsen.

Oft werden im Netz und den Schaufensterauslagen der Banken allerdings idealisierte Zinsen angeboten, sogenannte Lockangebote. Meist sind es die 60 Prozent-Konditionen: Bei Einsatz von 40 Prozent aus Eigenkapital und Erwerbsnebenkosten, die Sie also aus Eigenmitteln begleichen müssen. Sie sind etwa Angestellter oder Beamter mit hohem monatlichem Einkommen, ohne Kredite etc. – also der Idealkunde.

Die tatsächlichen und realen Konditionen sind allerdings von vielen harten und weichen Faktoren abhängig.

Lassen Sie sich kostenfrei, seriös und unabhängig beraten und gemeinsam mehrere Angebote und Finanzierungskonzepte aus über 400 Banken, Sparkassen, Bausparkassen und der KfW erarbeiten.

AMIS Immobilienfinanzierung mit über 25 Jahren Berufserfahrung bei der Baufinanzierung / Immobilienfinanzierung hilft Ihnen gern, der Vergleich alles aus einer Hand lohnt sich und Sie sparen viel Zeit und Geld.

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Wovon hängt nun der reale Zins für die Finanzierung Ihrer Immobilie bei Banken ab?

Wir werden in diesem Artikel versuchen die harten und weichen Faktoren aufzulisten und kurz und leicht und verständlich zu erläutern - ohne Gewähr auf Vollständigkeit - wir werden diesen Artikel regelmäßig aktualisieren und auf den neuesten Stand bringen.

Zu allererst hängt das zukünftige Zinsniveau von der weiteren politischen und weltwirtschaftlichen Entwicklung ab und damit verbunden von der zukünftigen Zinspolitik der Zentralbanken EZB, der FED und der chinesischen Zentralbank (People's Bank of China).

  • Hier können wir leider nur Vermutungen anstellen und möchten uns an keinen Spekulationen beteiligen.

Weiterhin hängt das Zinsniveau natürlich von Ihren persönlichen Zielen und Wünschen ab:

  • Ob Sie z.B. eher den Kauf einer Bestandsimmobilie bevorzugen, oder doch eher den Neubau als eigene Bauherren
  • Ob Sie Ihre Immobilie lediglich modernisieren
  • Ob Sie An- u. Umbauten durchführen (ggf. energieeffizient bauen oder sanieren)
  • Ob Sie eine auslaufende Finanzierung verlängern oder umschulden möchten
  • Ob Sie sich aber auch das sehr günstige Zinsniveau für eine Anschlussfinanzierung in ein paar Jahren sichern möchten – sogenanntes Forward-Darlehen - bis zu 5 Jahre im Voraus.

Nicht immer ist der niedrigste Zinssatz auch die passende Lösung für Ihr Projekt.

Es spielt u.a. auch eine Rolle, welcher Anlage – u. Finanzierungstyp Sie sind, ob Sie eher sicherheitsorientiert, oder doch etwas risikofreudiger sind - also lange Zinsbindungen und Laufzeiten, oder eher kürzere Zinsbindungen bevorzugen.

Ggf. stehen auch in nächster Zeit Gelder zur Verfügung, um die Immobilie abzuzahlen also schuldenfrei zu machen, z.B. durch:

  • ablaufende Lebens- u. Rentenversicherungen
  • Bausparverträge u.ä.
  • eine Abfindung Ihres Arbeitgebers
  • durch eine Erbschaft
  • durch den Verkauf einer anderen Immobilie u.v.m.
  • All das sollte natürlich bei der Planung und Durchführung der Finanzierung berücksichtigt werden.

Lassen Sie sich nicht gleich von dem erst besten Angebot verleiten – vergleichen lohnt sich und spart oft ein paar tausend Euro und mehr. Es verhindert zudem unliebsame, böse Überraschungen im Nachgang.

AMIS Immobilienfinanzierung vergleicht für Sie aus über 400 Banken, Sparkassen, Bausparkassen und öffentlichen Darlehensgebern (z.B. KFW) und findet so mit Ihnen gemeinsam die optimale, passende Finanzierungslösung zu den besten Konditionen für Sie.

Davon hängen die Zinsen Ihrer persönlichen Baufinanzierung ab:

Von Ihrer persönlichen Bonität

Also Ihrem Einkommen, der beruflichen Tätigkeit, Ihrem Alter, dem Familienstand, bestehende Kreditverpflichtungen etc.

  • So finanzieren z. B. viele Banken Selbständige und Freiberufler nicht
  • Ebenso gibt es einige Banken, die grundsätzlich keine Erwerbsnebenkosten finanzieren
  • Auch die kalkulierte Laufzeit des Darlehens (z. B. über das Rentenalter hinaus) spielt oft eine große Rolle. Deshalb sind Informationen über zu erwartende Rentenleistungen aus der BfA, Versorgungswerken, betrieblicher Altersversorgungen, Beamtenpensionen und privaten Vorsorgeprodukten wichtig.
  • Negative Schufa-Einträge können sich nachteilig auf die Konditionsermittlung auswirken oder eine Finanzierung gar unmöglich machen.
  • Besorgen Sie sich deshalb rechtzeitig eine Schufa-Eigenauskunft, um böse Überraschungen bei Beantragung einer Immobilienfinanzierung zu vermeiden.
  • Es gibt auch die Möglichkeit bis zu 4 Darlehensnehmer oder Kreditnehmer zu finanzieren. Das kann notwendig werden, wenn z.B. die Bonität, also Einkommen und Eigenkapital aktuell nicht ganz ausreichen.
  • In diesem Fall können z. B. die Eltern, Kinder oder Geschwister mit entsprechendem Einkommen weitere Kreditnehmer werden.
  • Nach Prüfung der eigenen Bonität in ein paar Jahren besteht dann die Möglichkeit die
  • weiteren Darlehensnehmer wieder aus dem Kreditvertrag zu entlassen – sogenannte
  • „Schuldhaftentlassung“

Vom eingesetzten Eigenkapital

Das können z.B. Bankguthaben, Rückkaufswerte aus Lebens - u. Rentenversicherungen, Bausparguthaben oder Schenkungen aus der Familie etc. sein.

Grundsätzlich kann man sagen, je mehr Eigenkapital eingebracht wird, desto günstiger ist der Zinssatz und damit auch die monatliche Rate.

Bei vielen Anbietern verringert sich der Zinssatz in 5 Prozent-Schritten zum Beleihungsauslauf. D.h. Konditionen sind bei einer 100 Prozent Finanzierung höher als z.B. 95 oder 90 Prozent.

Aber in der heutigen Zeit kann es durchaus auch sinnvoll sein, die Immobilie ohne Eigenkapital zu finanzieren, incl. der Erwerbsnebenkosten.

Siehe Artikel: Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Wenn Sie Ihre Traumimmobilie gefunden haben, das passende Einkommen haben, aber noch nicht so viel Eigenkapital angespart haben, sollten Sie nicht zögern eine Anfrage zu stellen.

Bevor Sie immer hinterher sparen und die steigenden Baukosten für Bauherren von Neubauten, oder die Immobilienpreise für den Kauf einer Bestandsimmobilie, oder eventuell gestiegene Hypothekenzinsen das inzwischen angesparte Eigenkapital sozusagen „aufgefressen“ haben.

Sie möchten Ihre persönliche Bonität für eine Baufinanzierung / Immobilienfinanzierung prüfen lassen und ob das eingesetzte Eigenkapital ausreichend ist, bzw. Sie die Möglichkeit haben, auch vollkommen ohne Eigenkapital finanziert zu werden?

AMIS Immobilienfinanzierung hilft gern – sowohl in einem kostenfreien, persönlichen Beratungstermin bei Ihnen zu Hause, oder im Büro.

Gern auch vorab telefonisch oder per Mail. Nutzen Sie dazu ganz einfach einen kleinen Fragebogen für einen ersten „Vorabcheck“ und welche Unterlagen für professionelle Beurteilung benötigt werden, finden Sie in der bankenübergreifenden Unterlagencheckliste.

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Vom Beleihungswert der Immobilie

-> dem langfristig zu erzielendem Wert der Immobilie.

Der ermittelte Beleihungswert differiert bei den Banken teils erheblich und ist nicht mit dem „Marktwert“ oder „Verkehrswert“ zu verwechseln.

Bei vielen Banken wird der Kaufpreis und/oder die Herstellungskosten incl. Baunebenkosten (z.B. Erschließung, Architektenleistungen und Außenanlagen) gleich 100 Prozent Beleihungswert angesetzt (ohne die Erwerbsnebenkosten wie Notar, Grunderwerbssteuer und Maklerkosten).

Andere Banken haben wiederum eigene, interne Bewertungssysteme und Bewertungsrichtlinien, oder beauftragen einen internen oder externen Gutachter.

Entscheidend sind u.a. die Lage der Immobilie, die Größe des Grundstücks, die Wohnfläche, bemaßte Bauzeichnungen wie Grundrisse, Ansichten und Schnitte, die Baubeschreibung, d.h. die Bausubstanz, das Alter und der Zustand der Immobilie u.v.m.

Grundsätzlich gibt es zwei Methoden der Beleihungswertermittlung:

  • Das Sachwertverfahren für selbstgenutztes Wohneigentum (der Bau- u. Bodenrichtwert)
  • Das Ertragswertverfahren für vermietete Objekte / Kapitalanlageimmobilen

Also der nachhaltig erzielbare Nettoertrag / Mieteinnahmen

Hier können Sie kostenfrei eine erste unverbindliche Bewertung Ihrer Wunschimmobilie erstellen lassen: Immobilienwert ermitteln

Wichtig noch zu wissen, einige Banken machen vom Beleihungswert noch einen sogenannten

Risikoabschlag und finanzieren teilweise nur bis zu 80 Prozent des Beleihungswertes.

Sie möchten kostenfrei prüfen lassen, welche unterschiedliche Beleihungswerte die einzelnen Banken für Ihre Traumimmobilie ansetzen?

AMIS Immobilienfinanzierung hilft gern - vereinbaren Sie einfach einen Beratungstermin bei

Ihnen zu Hause, oder im Büro.

 

Sie sehen dann live und in Farbe und sehr transparent am PC oder Notebook eine große Auswahl an Banken, Sparkassen und Bausparkassen mit ihren jeweiligen Beleihungswerten und Konditionen.

Und haben einen ersten Einblick, welche Anbieter Ihre Finanzierung begleiten würden, mit einem einfachen „Ampelsystem“ – von rot (wird nicht finanziert), über gelb (bestimmte Umstände werden genauer geprüft), bis grün (so machbar), vorbehaltlich der Prüfung aller Unterlagen zu Personen und Bonität und zum Objekt.

Von der gewählten Zinsbindung

Das ist die Zeit, in der sich die Banken an den Zinssatz gebunden halten.

Grundsätzlich kann man sagen, je kürzer die Zinsbindung zum Beispiel 5 Jahre, desto niedriger ist der Zins und umgekehrt, je länger die Zinsbindung zum Beispiel 20 oder 25 Jahre, desto höher die Konditionen.

Übrigens haben Sie einseitig die Möglichkeit langfristige Kredite und Finanzierungen über 10 Jahre Zinsbindung, nach 10 Jahren mit einer Frist von 6 Monaten zu kündigen, ohne Kosten, ohne Vorfälligkeitsentschädigungen (entgangener Zinsgewinn) an die Bank zu zahlen.

Das macht vor allem Sinn, wenn Sie z. B. 20 Jahre Zinsbindung abgeschlossen haben, aber nach 10 Jahren der Zins bei anderen Anbietern niedriger ist, dann schulden Sie einfach zu der dann günstigsten Bank um.

Von der Bereitstellungszinsfreien Zeit

Die Bereitstellungszinsfreie Zeit ist meist bereits standardmäßig 2-3 Monate bei Bestandsimmobilien und bei Neubauten i.d.R. 12-18 Monate in den Finanzierungsprodukten enthalten.

Banken erheben Bereitstellungszinsen für noch nicht abgerufenes Darlehen, d.h. das Geld liegt sozusagen noch bei der Bank zum Abruf bereit.

Je kürzer die Zeit ist, in der Sie das gesamte Darlehen bei der Bank abrufen können (idealerweise 0 Monate), desto kürzer kann die Bereitstellungszinsfreie Zeit gewählt werden und damit sind oft auch die Zinsen für die Baufinanzierung geringer. Das hängt natürlich auch davon ab, wann müssen Sie den Kaufpreis beim Verkäufer belegen bzw. bezahlen. Dies steht i.d.R. schon im Kaufvertragsentwurf vom Notar und sollte mit Verkäufer / Makler / Notar verhandelt und vereinbart werden.

Von der Sondertilgungsoption

Neben der regulär vereinbarten monatlichen Tilgung haben Sie dabei die Option jährlich einen Betrag zusätzlich zu tilgen / zurückzuzahlen, z.B. aus einem 13. Monatsgehalt, sonstigen Sonderzahlung vom Arbeitgeber, Tantiemen, Abfindungen, Schenkungen, Erbe u.v.m. Sie verringern damit mit einem Schlag die restliche Darlehenssumme und sparen damit Zinsen, also Kosten, weil Zinsen auf die Baufinanzierung dann nur noch auf das restliche Darlehen gezahlt werden.

Außerdem verkürzen Sie damit die gesamte Laufzeit des Darlehens und sind früher „schuldenfrei“.

Bei den meisten Banken ist standardmäßig eine jährliche Sondertilgungsoption in Höhe von 5 oder 10 Prozent der Darlehenssumme im Produkt enthalten.

Bei einigen Banken verbessert sich der Zins, wenn Sie auf diese Option verzichten.

Von Zusatzsicherheiten

z.B. durch eine unbelastete bestehende Immobilie als Zusatzsicherheit kann der Zins für die aktuelle Finanzierung einer neuen Immobilie teils erheblich gesenkt werden.

Sie besitzen eine unbelastete Immobilie (Eigentumswohnung oder Haus), d.h. es sind keine Darlehen im Grundbuch eingetragen, dann können Sie diese Immobilie als „Zusatzsicherheit“ einbringen.

Dies kann in manchen Fällen sinnvoll und/oder erforderlich sein, wenn z.B. Ihre neue Kaufimmobilie einen höheren Beleihungsauslauf als 100 % hat und somit von vielen Banken so nicht finanziert wird, oder Sie die Kaufnebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, Makler) mitfinanzieren möchten oder müssen, das monatliche Nettoeinkommen knapp ist, oder die Konditionen für die neue Immobilie damit teils erheblich verbessert werden können.

Dabei wird eine neue Grundschuld auf die Immobilie als Zusatzsicherheit eingetragen und Sie erhalten somit eine günstigere Mischkondition auf die Immobilie.

Auch andere Anlageformen können als Zusatzsicherheit eingesetzt werden, oder auch schon mal von einer Bank verlangt werden, wie z.B. Bankguthaben, angesparte Lebens-u. Rentenversicherungen, besparte Bausparverträge, Depots etc.

Sie haben eine unbelastete Immobilie und möchten erfahren, wie sich der Einsatz als Zusatzsicherheit auf die Zinsen, die monatliche Rate oder die Bonitätsverbesserung für den Kauf oder Neubau einer neuen Immobilie auswirkt?

Eine Beratung durch AMIS Immobilienfinanzierung hilft Ihnen hier gern

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Von der Auswahl der finanzierenden Bank

Hier gibt es teils sehr gravierende Unterschiede bei den Anbietern.

Ein Vergleich lohnt sich auf alle Fälle.

Oft machen Banken sogenannte Sonderaktionen zu unterschiedlichen Finanzierungsthemen, z. B. Kauf Bestandsimmobilie, Neubau, Volltilger-Aktionen oder auch zu unterschiedlichen Zinsbindungen.

Manche Banken geben Zinsrabatte, wenn man z. B. das Girokonto bei dieser Bank hat oder neu abschließt.

Hierbei kann man ganz schnell den Überblick verlieren und ggf. die besten Angebote verpassen, wenn Sie sich die einzelnen Angebote von mehr als 400 Anbietern einholen.

Bei AMIS Immobilienfinanzierung können Sie sicher sein, immer die aktuell günstigsten Angebote der Banken zu erhalten.

Wir haben immer die tagaktuellen Zinskonditionen aller Banken, incl. deren Rabattaktionen.

Durch unser unabhängiges Vergleichsportal – hier sind immer die taggenauen Konditionen aller Anbieter hinterlegt.

Von der Darlehensart

Annuitäten-Darlehen

Bei dieser Darlehensart (klassische Finanzierungsart) zahlen Sie gleichbleibende monatlich Raten, wobei sich der Zinsanteil mtl. verringert und der Tilgungsanteil sich um den eingesparten Zinsanteil erhöht.

Darlehen mit Tilgungsaussetzung

Hierbei zahlen Sie an die Bank nur die Zinsen, die Tilgung wird parallel z.B.

in einem Bausparvertrag oder einer Lebens- bzw. Rentenversicherung angespart.

Nach Ablauf der Zinsbindung wird hier z.B. das Darlehen mit dem Guthaben aus dem Bausparvertrag etc. abgelöst, oder nach Sondertilgung aus dem Guthaben mit niedriger Darlehenssumme weitergeführt oder umgeschuldet.

Variables Darlehen

Diese Darlehensform bietet sich u.a. bei Neubauten an, wenn Sie erst das Grundstück finanzieren wollen (oder müssen), weil die Hausbaufirma und die Gesamtkosten noch nicht feststehen.

Das variable Darlehen (i.d.R. max. 2 Jahre mgl.) hat einen höheren Zinssatz als das Annuitäten-Darlehen und kann jederzeit wieder gekündigt werden, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Die Konditionen für variable Darlehen werden meist quartalsweise neu berechnet.

Dieses Darlehen wird dann mit der Komplettfinanzierung umgeschuldet, abgelöst.

Zwischenfinanzierung

Diese Darlehensart eignet sich u.a. wenn Sie eine bestehende Immobilie verkaufen wollen und den Ertrag als Eigenkapital in die neue Finanzierung einbringen wollen.

Aber der Verkauf der Immobilie verzögert sich noch ein bisschen.

Weitere Darlehensarten u.a. Riester-Darlehen, Bauspardarlehen, KFW-Darlehen, Privat-Nachrang-Darlehen

Wir werden Sie auch auf unsere Seite Baufinanzierung Berlin

ständig über die Entwicklung der Zinsen am Markt, aktuelle Sonderaktionen verschiedener Banken informieren. Ebenso über wichtige Produktnews und Gesetzesänderungen.

z.B. können Bauherren und Käufer von selbstgenutztem Wohneigentum per 01.10.2019 zinsgünstige Darlehen der KFW (KfW-Programm 124 „Wohneigentumsprogramm“) in Höhe von 100 Tausend Euro (bisher 50 Tausend Euro) beantragen. Die Beantragung aller KFW-Darlehen erfolgt über die finanzierende Bank.

Wie Sie sehen hängt die Zinsen von vielen verschiedenen Faktoren ab.

Sie suchen eine umfassende Finanzierungsberatung, das optimale Finanzierungskonzept unter Einbeziehung aller Fördermittel und das zu den günstigsten Konditionen aus über 400 Banken, Bausparkassen, Sparkassen und öffentlichen Darlehensgebern für Ihre Finanzierung?

AMIS Immobilienfinanzierung hilft Ihnen gern – lassen Sie sich einfach kostenfrei und unverbindlich beraten, gern bei Ihnen zu Hause in Ihrer gewohnten Umgebung mit mobilem Büro, oder im Büro bei einer Tasse Kaffee.

Gern auch telefonisch, via Skype oder per Mail.

Einen kleinen Fragebogen für einen ersten „Vorabcheck“ und ersten vorbehaltlichen Konditionsangeboten finden Sie hier.

Sie möchten kostenfrei und unverbindlich prüfen lassen, ob eine Immobilienfinanzierung für Sie möglich ist und infrage kommt und zu welchen Bedingungen und Konditionen?

Beratung zur Immobilienfinanzierung bei der AMIS GmbH

Umfassende, kompetente und unabhängige Beratung

Im Büro oder bei Ihnen zu Hause in Ihrer gewohnten Umgebung.

Umfangreicher und freundlicher Service

  • Kostenfreies Unterlagenmanagement auch bei Ihnen zu Hause mit mobilem Büro
  • (eine Unterlagencheckliste – bankenübergreifend - finden Sie hier)
  • Kostenfreies Auszahlungsmanagement nach Darlehenszusage (beides spart Ihnen oft viel Zeit und Geld)
  • Verhandlungen mit den Banken und anderen Darlehensgebern
  • Permanente und transparente Informationen über den Stand Ihrer Finanzierungsanfrage per Mail und/oder telefonisch
  • Und das alles auch weit über die üblichen Bankarbeitszeiten hinaus und wenn gewünscht auch gern mal am Wochenende, wenn es aus beruflichen Gründen nicht anders geht
  • Hoher Servicelevel – alle Anfrage werden sehr zeitnah beantwortet, immer am gleich Tag
  • Auch reine Online-Beratung möglich – Mail, Skype etc.
  • Zusätzliche Hilfe über geprüfte Kooperationspartner (Immobilienmakler, Hausbaufirmen, Architekten u.v.m.), wenn gewünscht
  • Begleitung auch weit über die Kreditzusage hinaus:
    • z.B. wenn es mal eng wird in der Haushaltsplanung durch unvorhergesehene Ereignisse, z.B. länger Krankheit oder Arbeitslosigkeit
    • (u.a. Aussetzung der Tilgung über einen gewissen Zeitraum u.v.m.)
  • wenn gewünscht Hilfe bei der Anschlussfinanzierung
  • wenn gewünscht ebenfalls Hilfe über den AMIS-Versicherungsservice
  • u.v.m.

Und das alles ohne Bearbeitungsgebühren oder sonstigen versteckten Kosten. So muss Immobilienfinanzierung in Berlin sein.

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AMIS Immobilienfinanzierung hilft Ihnen gern – lassen Sie sich beraten.

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